מה ההבדל בין השקעה בדירה להשכרה לבין פרויקט מולטי-פמילי? יריב גולן מסביר

בשנים האחרונות, שוק הנדל”ן בישראל התפתח והפך למגוון יותר מבחינת אפשרויות ההשקעה. השקעה בנדל”ן נחשבת לאחת הדרכים היציבות והבטוחות לבנות הון ולהשיג תשואה משמעותית לטווח ארוך. בין האפשרויות הפופולריות ניתן למצוא השקעה בדירות להשכרה או פרויקטים מסוג מולטי-פמילי. יריב גולן, מומחה בתחום הנדל”ן, מסביר את ההבדלים המרכזיים בין שתי אפשרויות השקעה אלו.

השקעה בדירה להשכרה – המסלול המסורתי

השקעה בדירה בודדת להשכרה היא אחת הדרכים הנפוצות ביותר להיכנס לעולם הנדל”ן המניב. מדובר בפתרון שמתאים למשקיעים רבים, בעיקר מתחילים, בשל היותו פשוט יחסית להבנה וניהול.

יתרונות השקעה בדירה בודדת:

• חסם כניסה נמוך יחסית – ניתן להתחיל עם השקעה של דירה אחת ולא נדרש הון עצמי גדול במיוחד.
• פשטות – קל יחסית לנהל נכס בודד, גם עבור משקיעים חסרי ניסיון.
• גמישות – אפשרות למכור את הנכס בקלות יחסית בעת הצורך.
• בטחון – השקעה מוחשית שניתן לראות ולגעת בה, מה שיוצר תחושת ביטחון אצל משקיעים רבים.

חסרונות השקעה בדירה בודדת:

• סיכון גבוה יותר – אם הדירה ריקה, אין הכנסה כלל.
• תשואה נמוכה יחסית – בדרך כלל בין 3-5% בלבד בשוק הישראלי.
• עלויות תחזוקה – האחריות על תחזוקת הנכס נופלת במלואה על המשקיע.

השקעה בפרויקט מולטי-פמילי – המודל המתקדם

פרויקט מולטי-פמילי מתייחס להשקעה בבניין או מתחם שלם המכיל מספר יחידות דיור, לעתים עשרות או מאות. בישראל, הפופולריות של אפיק השקעה זה הולכת וגדלה בשנים האחרונות, בעיקר בקרב משקיעים מתוחכמים ובעלי הון משמעותי.

יתרונות השקעה במולטי-פמילי:

• פיזור סיכונים – גם אם חלק מהדירות ריקות, עדיין ישנה הכנסה מדירות אחרות.
• יתרון לגודל – עלויות הניהול והתחזוקה לכל יחידה נמוכות יותר ביחס לדירה בודדת.
• תשואה גבוהה יותר – בדרך כלל בין 7-12%, תלוי במיקום ובמצב הנכס.
• פוטנציאל להשבחה – אפשרות לשפר את מצב המתחם כולו ולהעלות את ערכו באופן משמעותי.

חסרונות השקעה במולטי-פמילי:

• חסם כניסה גבוה – נדרש הון עצמי גדול או קבוצת משקיעים.
• מורכבות ניהולית – ניהול של מתחם שלם דורש ידע וניסיון שלא כל משקיע מתחיל מחזיק בהם.
• נזילות נמוכה – קשה יותר למכור נכס בסדר גודל כזה במהירות.

למי מתאימה כל אפשרות השקעה?

לפי יריב גולן, ההחלטה באיזה אפיק להשקיע תלויה במספר גורמים:

• למשקיעים מתחילים – השקעה בדירה בודדת להשכרה מהווה נקודת כניסה נוחה יחסית לעולם הנדל”ן.
• למשקיעים מנוסים – השקעה בפרויקט מולטי-פמילי מאפשרת מינוף של הידע והניסיון שנצבר ליצירת תשואה גבוהה יותר.
• לבעלי הון משמעותי – פרויקט מולטי-פמילי מאפשר השקעה של סכומים גדולים במקום אחד, תוך השגת יעילות תפעולית.
• למחפשי הכנסה פאסיבית – מולטי-פמילי מאפשר מיקור חוץ של הניהול השוטף לחברת ניהול מקצועית, תוך שמירה על תשואה אטרקטיבית.

סיכום

אין תשובה אחת נכונה לשאלה איזו השקעה עדיפה. ההחלטה תלויה במטרות האישיות, בהון הזמין, בניסיון ובתיאבון לסיכון של כל משקיע. עם זאת, ניכר כי ככל שמצטבר ניסיון בתחום, רבים מהמשקיעים מתקדמים מדירות בודדות לפרויקטים מורכבים יותר כמו מולטי-פמילי, המאפשרים תשואות גבוהות יותר ויתרונות לגודל.

כפי שמציין יריב גולן, הצלחה בהשקעות נדל”ן תלויה לא רק בסוג ההשקעה, אלא גם באסטרטגיה ארוכת טווח, בחקר השוק המדוקדק ובניהול נכון. השקעה נכונה, בין אם מדובר בדירה בודדת או בפרויקט מולטי-פמילי, יכולה להביא לתוצאות מצוינות לאורך זמן.